悦善周报

第027期

【善闻】

卡位租赁市场：房地产“最后的红利”

7月的一个下午，邵伟(化名)一如既往坐在自己的办公室里，摆在他办公桌前的是一份长租公寓的调研材料。他站起来看着窗外的阳光，他的思绪也开始不那么宁静。“这是我们上海公司给我做的调研报告，那么多公司都在做长租公寓，我们也考虑要战略进入。”邵伟见到记者，笑着说道。作为一家知名房企的高管，邵伟正在思考企业的下一步战略。一二线核心城市拿地困难，开发卖楼的可持续性不大。而自己的同行已经开始纷纷布局长租公寓，什么时候进入，怎么进入，开始摆入他们公司的日程。第一财经记者注意到，从去年开始，万科、龙湖、旭辉等房企都不断开始布局长租公寓。越来越多开发商意识到，资产管理将成为未来竞争的另一种能力。链家研究院院长杨现领认为，新的房地产阶段已经到来，租赁市场是中国房地产市场“最后的红利”。

战略进入

“前几年基本上都没办法盈利，但是随着规模和运营能力提高，长租公寓的租金收益还是很可观的。”龙湖地产CEO邵明晓告诉记者。在去年8月龙湖中期业绩会上，龙湖董事长吴亚军宣布推出长租公寓“冠寓”品牌。随后，龙湖开始不断布局自己的“冠寓”。按照龙湖的规划，除了已布局的重庆、成都外，“冠寓”还将聚焦北上广深四大一线城市，及苏州、杭州、南京、厦门等领先二线城市。这样的布局和龙湖自身的战略布局相吻合，在一二线核心城市挖掘城市的消费能力。按照邵明晓的理解，这些城市未来的租金会有所提高，在这些城市拥有资产也会给龙湖带来稳定的租金回报。

万科是最早进入长租公寓市场的玩家。2015年其就单独成立了租赁公寓业务部发展长租公寓，随后开始在几个重点城市进行尝试。2016年，万科整合旗下各个分公司长租公寓项目，形成统一的管理平台以统筹项目拓展、运营管理、价格审批及财务结算等事务，并统一为“泊寓”品牌。

也有开发商正在加速进入，作为进入公寓行业的后起之秀旭辉领寓，在半年时间规模已达到5000间，并提出5年20万间集中式公寓，进入行业前三的业务目标。根据克而瑞统计，目前TOP30房企中，有1/3房企通过不同方式参与到长租公寓领域。“房企进入长租公寓将让那些创业型长租公寓生存困难，开发商战略进入前几年即便亏钱也无所谓，可是对于还需融资的品牌公寓就举步维艰了。”易居中国CEO丁祖昱告诉记者。

等待风口

房企也知道这个行业是微利，甚至可能亏本，但是每一个人都在等待风口。“如果你没有在红利收割期来临之前提前布局，那你怎么可能享受到事后的红利呢。”一位房企高管坦言。巨大的租赁市场目前还是蓝海，和发达国家比，目前国内的租赁市场依旧没有掌握在机构手中，未来的前景可以预期。

链家研究院的一份报告指出，目前中国的房屋租赁市场规模是1.1万亿，预计到2025年，中国租赁市场规模将增长到2.9万亿，到2030年将会超过4.6万亿。“长租公寓是个长期的事情，也许你刚刚拿下的物业租金并不高，但是随着城市发展，这里的人口还会聚集，公寓每年的租金上涨可期。同时，对于企业而言未来会的技能越多，对于未来的土地项目获取也越有益。”邵伟这样理解。

此前，一轮资本进入曾经让长租公寓成为焦点，各类创业公寓品牌层出不穷，并开始创造以“增值服务”为盈利点的商业模式，试图摆脱二房东身份。而房企进入则显得简单许多，更多的是考虑租金收益。杨现领此前接受第一财经记者采访时表示，集中式长租公寓的租期一般为10~15年，通常的回本周期是5~6年，如果运营得好，3~4年就可以开始盈利了。旭辉做公寓则考虑两个指标，一个是IRR要达到15%以上，一个是在签约年限的一半以内要回本。这是两本账，一个是现金流的账，一个是利润账。

风口什么时候来临，大家都不知道，但是越来越多开发商都看到这个蓝海市场。“回报率很稳定，资产会增值。”旭辉集团董事长林中这样评价长租公寓。

新的增长点

克而瑞认为，拿地自持比例增加、存量市场来临、培养潜在购房客户等原因促使房企抢滩长租公寓。融信中国执行总裁吴剑表示，自持也并非全是坏事。房地产企业也在积极寻找潜在的业绩增长点，持有一些优质的，可以持续产生现金流的物业，可以对冲部分销售市场波动的风险，增值到一定水平，还可以溢价转让。随着存量市场来临，租赁市场的关注度随之提高，房企抢占长租公寓，主要是为存量房市场提前布局。在一线城市新房成交量增长不可持续，月供和租金差距加大，租赁人口的逐年提升和品牌公寓市场占有率间的缺口较大，长租公寓可以说是租赁市场的一大蓝海。但是，这些“自持项目”对开发商的自身实力和资本运作实力提出了新的挑战，对房企的开发模式，特别是不动产的经营模式提出了新要求。同时，目前长租公寓的盈利模式单一，租金为主要的盈利来源，但前期土地收购、装修改造及租赁税费的成本较高，投资回报周期长。世联行2016年年报显示，包括长租公寓在内的资产服务业务，总体毛利率仅为2.32%，其中主要原因是“拓展成本和公寓前期运营成本”。

根据明源地产研究院对旭辉的领寓分析指出，未来长租公寓将引进一些夹层的资金，就是用基金的模式来做。因为现在资本也在寻找好的投资项目，领寓的项目与地产相比收益是清楚的，而且带有长期租约，投资机构更放心。这类大的资产管理公司是领寓融资的一个重点，因为成本也不高，远低于目前公寓运营商融资成本，可以用作夹层资本。因此，平时的资金结构就是70%的外部资金和30%的自有资金，大大减少了自有资金的消耗。同时，目前很多公寓更是把租金打包成金融产品，进而和银行合作，来进一步融资。而业内普遍认为，最理想的持有资产的人应该是REITs，做不到这一点就很难在国际资本市场上获得高估值。因此，房企的进入可能最后还会打通金融关口，未来才有更好的收益。

【悦读】

银行股纷纷刷新十年高点 6124点工行持股宣告解套

沪深两市昨日全天呈现弱势震荡格局，双双收跌，终结了日线五连阳。与此同时，银行板块以强劲的市场表现成为当天的明星品种，工农中建四大行股价全线上扬。其中，体量最大的工商银行盘中最高攀升至5.58元，越过了过去10年的历史大顶，上证指数6124点以来的套牢盘已全部解套。

不少银行股今年来相继创十年新高

2007年10月16日，上证指数盘中定格了6124.04点的历史大顶，工商银行股价也在2007年11月1日攀升至5.55元的阶段高点(数据前复权价，下同)。在此之后，无论是上证指数还是工商银行股价都未能企及上述点位，工商银行股价更是在2008年从高位大幅回撤逾60%，并陷入了长达6年的低位震荡。

在漫长的震荡过程中，市场资金对于银行股的关注度日益下降，这直接在基金的资产配置中得到体现。即使是基金从去年下半年开始密集加仓金融股，但截至2017年中期，基金持有的金融股比例为14.38%，相对标准行业配置比例为-7.18%，在所有行业中排名最低。

今年以来，A股市场蓝筹股行情持续升温，银行板块与白酒、家电等消费股共同扛起领涨大旗。资金追寻“以大为美”的投资主线，推动工商银行股价迎风起舞，并于昨日最高攀升至5.58元，时隔10年改写了历史新高，今年以来累计涨幅达到24.26%。与此同时，招商银行股价也延续刷新历史新高的脚步，年初至今累计涨幅达到45.06%。南京银行、浦发银行、宁波银行、民生银行当前股价相较沪指6124点时的涨幅均超过20%。

“业绩为王”支撑银行股上行

在当前“业绩为王”的主流市场审美背景下，基本面业绩的支撑成为银行板块的主要上涨逻辑。以工商银行为例，2006年上市的工商银行在过去的10年间，营业收入实现了14.10%的年化增长，归属母公司净利润年化增长幅度同样达到19.01%。

今年银行板块领涨品种招商银行在本周一晚间披露了2017年半年报业绩快报，上半年公司实现归母净利润392.59亿元，同比增长11.43%，净利增速重回两位数；不良贷款率1.71%，同比减少0.16个百分点。国金证券研报认为，招商银行此份半年报业绩超出市场预期，规模扩张加快带动利息收入恢复增长，负债结构优势持续强化，资产质量延续改善趋势，预计公司2017年业绩同比增长10.3%，维持公司买入投资评级。

申万宏源认为，二季度经济数据强劲，GDP 增速超预期传递经济企稳复苏的利好信号。临近半年报披露季，随着实体经济形势逐步明朗、息差和资产质量两大基本面显著向好，二季度上市银行业绩表现将好于一季度，预计上市银行上半年净利润同比增长3.3%。

总体而言，大行资产端配置能力和负债端融资能力突出，而估值低、基本面稳健的中小银行在下半年同业业务、不良资产、监管问题明朗化后同样有望打开上涨空间。